Primer projekta održivog turizma

Budući sportsko-rekreativni centar na izletišu Pašina česma kod Leskovca najzahtevniji je turistički projekat koji se trenutno realizuje u Srbiji, s obzirom na to da se kompleks prostire na čak 86 hektara. Osim impozantne površine zemljišta, planirane sadržaje – hotele, wellness centar, stadion, sportske terene, ergelu, zoološki vrt, ekopark – potrebno je uklopiti u jedinstvenu celinu, prilagođenu savremenom konceptu održivog turizma. Arapska kompanija "Emirates Power Contracting & General Maintenance" počela je pripremu terena. Na izradi projekta, angažovana je kompanija "Energosistem Čogurić" iz Leskovca, u saradnji sa konsultantskom kućom "Savath Hospitality Management" iz Beograda. Detalji arhitekture se još razrađuju, ali jedno je sigurno – kompleks će biti energetski-efikasan, što znači da će se izrazito voditi računa o načinu izgradnje i upotrebi alternativnih vidova energije, što je oblast u kojoj "Energosistem Čogurić" ima značajnog iskustva. Grejanje i hlađenje biće omogućeno pomoću energije zemlje i toplotnih pumpi, a osim toga, kao izvor će se koristiti i solarna energija. Razvoj hotelskog kompleksa poveren je firmi "Savath Hospitality Management", koja ima zadatak da tokom projektovanja pomogne arhitektama da budući hotelski sadržaji budu prilagođeni optimalnom korišćenju, u skladu sa operativnim standardima i planiranom kategorizacijom. Kako za "eKapiju" objašnjava Bojan Popivoda, direktor za razvoj projekata u kompaniji "Savath", hotelski kompleks sastojaće se iz tri dela, jedne lamele sa sobama kategorije tri zvezdice, druge u kategoriji 5 zvezdica, a njih će spajati centralni zajednički deo gde će osim recepcije, biti smešten wellness centar sa zatvorenim bazenom, kongresne sale i kuhinja u kojoj će se spremati obroci za dva restorana. - U prvoj fazi predviđena je izgradnja hotela sa tri zvezdice, koji će imati tri sprata sa ukupno 60 izuzetno komfornih soba, restoran i ostale prateće sadržaje. U centralnom delu su sadržaji koji će biti u službi oba krila, ali će moći i samostalno da funkcionišu. Ulazni lobi koji je zajednički za oba hotela biće veoma specifičnog dizajna i odisaće atmosferom Orjenta. Wellness centar će imati oko 700 m2, a zajedno sa zatvorenim bazenom preko 2.000 m2. Osim sadržaja Spa zone, tu će se naći i teretana, prostor za fitness kao i lekarska ordinacija. Na prvom spratu, na raspolaganju je oko 500 m2 kongresnog prostora. Uz hotel sa tri zvezdice biće izgrađena multifunkcionalna sportska dvorana, koja će imati dva ulaza – iz hotela i spoljni – objašnjava sagovornik "eKapije". U drugoj fazi gradiće se hotel u kategoriji 5 zvezdica, iste spratnosti, sa 70-80 soba, kao i dodatni sadržaji koji su uobičajeni u objektu najviše klase. Predviđeni kapacitet hotelskog kompleksa je oko 250 gostiju. Inicijalno, investitori iz Ujedinjenih arapskih emirata, planirali su da objekat bude u funkciji priprema njihovih sportista, a zadatak kompanije Savath je da razradi kompleks kako bi on bio interesantan i drugim segmentima turista tokom cele godine. - Hotelski sadržaji, velnes, sportski tereni, jahanje, zoološki vrt, šetnja, uživanje u prirodi, odlična su prilika i za segmente porodičnog i kongresnog turizma. Osim toga, budući kompleks je idealna polazna tačka za obilazak južne Srbije. Okolina Leskovca je izuzetno interesantna – na primer, u okviru jednodnevnih izleta može se obići arheološko nalazište Caričin grad kod Lebana, Vlasinsko jezero, Sićevačka i Grdelička klisura, Đavolja Varoš, više značajnih srednjovekovnih manastira i crkava, planine, pećine i lovišta - navodi Popivoda. Održivi turizam U ekoparku koji će biti smešten u hrastovoj i bukovoj šumi osim pešačkih i trim staza, proplanaka za sunčanje, biće izgrađeni i vodeni tokovi koje će se snabdevati sa centralnog veštačkog jezera. Tu će biti smešten i zoološki vrt sa oko 100 vrsta prevashodno životinja koje su karakteristične za naše podneblje. Pošto je u planu i uzgajanje organskih zasada, proizvodi iz ekoparka koristiće se u restoranima u okviru kompleksa. Životinjski biološki otpad koristiće se kao organsko đubrivo, a investitori već pregovaraju sa jednom stranom firmom oko mogućnosti otkupa ove vrste otpada radi proizvodnje biogoriva. - Racionalno korišćenje svih resursa u kompleksu, kao i pozitivan uticaj na lokalnu zajednicu koji ovaj projekat višestruko ostvaruje, osnovni su preduslovi održivog turizma - navodi Popivoda. Halal Na meniju restorana naćiće se tradicionalna srpska hrana, organski proizvodi, ali i jela spremljena po Halal standardu. U projektovanju čitavog kompleksa izuzetno se vodilo račina i o tradiciji i običajima islamskog sveta iz koga potiču investitori. Tako će i sobe biti prilagođene, postojaće prostorije za molitvu, a i enterijer će podsećati na Orjent. Zbog toga je i pitanje o pravljenju ergele suvišno, jer se zna koliko su Arapi ljubitelji konja.

Značaj Studije izvodljivosti

Studija izvodljivosti ima za cilj da proceni ekonomsku opravdanost predloženog projekta. Ona treba da odgovori na pitanje: Da li ideja ima ekonomskog smisla? Studija treba da pruži detaljnu analizu mogućih opcija kao i svih prepreka na koje se može naići na putu ka uspešnoj realizaciji projekta.

Studija izvodljivosti se koristi pri procesu donošenja odluke,tj.
izradjuje se u fazi osmišljavanja razvoja ciklusa poslovanja, pre izrade formalnog Business plana. Studija ima funkciju analitičke pomoći koja uključuje preporuke i ograničenja, koja se koriste kao pomoć pri donošenju odluke da li je projekat održiv ili ne.

Ideja ima mnogo, ali je samo mali broj komercijalno održiv. Stoga, Studija izvodljivosti je efektan način zaštite od nepofitabilnih budućih investicija. Ukoliko se Studijom proceni da je projekat održiv, sledeći logičan korak u procesu bi bio izrada Business plana. Detaljna analiza održivosti projekta pruža obilje informacija koje su takodje neophodne za izradu Business plana i na taj način se skraćuje vreme istraživanja. Tako na primer, detaljna analiza tržišta i konkurencije je neophodna kako bi se definisala izvodljivost poslovnog koncepta. Studija izvodljivosti treba da da kompletan pregled i analizu stanja na tržištu, kao i jasna objašnjenja za svoje preporuke, koje se baziraju na kombinaciji kvantitativnih, kvalitativnim i iskustvenim parametrima.

Soft opening faza u hotelu

Autor teksta: Thomas Pavlović
Savath Hospitality Management


U okviru pre opening faze, poslednjih četiri do šest nedelja pripada tzv. soft opening
fazi. Kao i kompletna pre opening, i ova faza bitna je za svaki novi hotel. To je finalni,
prelomni momenat, ali i period iz kojeg posle godinu i više dana prelazimo u novo
poglavlje – otvoren hotel koji radi punim kapacitetom.


Soft opening je finalna faza i često volim da kažem da je to finiš,
onih poslednjih 100 metara u trci na 800. Ukoliko organizacija,
planiranje i ciljevi nisu jasno definisani, ako ceo tim nije dobro
iskoordinisan, nema dobru komunikaciju i nije dovoljno iskusan, postoji
veliki rizik da sve ono što je do tada osmišljeno, urađeno i postavljeno,
bude ugroženo. Zbog svega pomenutog, ova faza, kao i svako finale,
nosi određenu težinu. To je prelomni period u kom hotel prelazi u fazu
rada punim intenzitetom.

Kada se govori o soft opening fazi, potrebno je naglasiti da je to period
kada su kompletan menadžment i osoblje prisutni u objektu, kada se
rade finalne provere komunikacionih sistema, kada je kompletna infrastruktura
operative postavljena, u toku je generalno čišćenje, primaju se
inspekcije i provere kompletnog sistema. U ovim poslednjim danima
pred otvaranje, u hotelu je prisutan veliki broj kontrola, kao što je protivpožarna,
sanitarna, građevinska i turistička, a u hotelima koji su pod
internacionalnom zastavom, istovremeno se kontrolišu svi standardi
brenda.


Soft opening faza je veoma kompleksna, pošto je u hotelu stalno prisutan
veliki broj ljudi, od kompletnog osoblja do kompanija koje su u
indirektnoj vezi sa hotelom. Još uvek su na gradilištu radnici, gradilište
se polako zatvara, hotel se dovodi u red, oprema se od krupnih do najsitnijih
detalja (kozmetika za kupatilo, posteljina, escajg...). U ovoj fazi je
neophodna dobra komunikacija između svih učesnika u realizaciji (različitih
kompanija, saradnika...). Pošto je prirodno da svako prvenstveno
gleda svoj deo posla, bilo da je u pitanju kačenje zavesa, postavljanje
pločica ili proba uniformi, i dalje su komunikacija i koordinacija ključ
uspeha. Održava se niz redovnih, ali i veliki broj kraćih, iznenadnih
sastanaka radi rešavanja tekućih problema. Sektori i saradnici umnogome
zavise jedni od drugih da bi se problem rešio i da ne bi došlo do
lančane reakcije zastoja.

Mesec dana pred otvaranje, gradilište se konačno zatvara. Građevinski
radnici imaju rok do kada hotel mora da bude završen i njihov
tempo se ubrzava, što delom dovodi do kolizije sa aktivnostima zaposlenih
u hotelu. Paralelno se u hotelu vrše poslednje pripreme, čišćenje,
snabdevanje magacina i kuhinje, organizovanje treninga, pokretanje
svih sistema unutar hotela.

Iako smo već nekoliko puta naglasili da hotel nije 100 odsto završen
u trenutku otvaranja, to ne znači da takav model mogu da koriste i vlasnici
restorana. Ono što u hotelu obično nije gotovo jesu detalji, koji
nemaju veliki uticaj na funkcionisanje hotela. Mnogi bi to možda nazvali
šminkanje objekta. To su, međutim, stvari koje već ulaze u sledeću
fazu, koja se zove post opening.

Soft opening faza vodi ka svečanom otvaranju. Finalna priprema svečanog
otvaranja i njegova realizacija takođe su jedan od bitnih elemenata
soft opening faze. Kako je u pre opening fazi utvrđen način na koji
će hotel biti prezentovan, a stvorena su i imidž rešenja u svakom
segmentu, slede dogovori sa kompanijama koje su angažovane kao
podizvođači za otvaranje.

Poslednjih pet dana nastaje kulminacija. Tada su u hotelu svi građevinski
radnici, personal, firme koje su uključene u stvaranje hotela...
Odbrojavaju se dani do svečanog otvaranja. U tom periodu atmosfera
je usijana. Dešava se da se pojedini problemi moraju rešavati na licu
mesta, što ne dozvoljava odlaganje, tj. čekanje poslednje reči generalnog
direktora, već zahteva odlučnost i odgovornost svih.
Nedelju dana pred otvaranje, hotel deluje kao da je potpuno gotov.
Iako je ostalo još nekoliko dana do otvaranja, može se desiti da se
poslednjeg dana pojavi inspekcija. To često zavisi od različitih zakonodavnih
sistema i razlikuje se od zemlje do zemlje, ili od lanca do lanca
hotela.

U poslednjih četiri do šest nedelja sva odeljenja u hotelu veoma su
aktivna, a hotel bi trebalo da je popunjen, odnosno da onog trenutka
kada se završi ceremonija otvaranja, gosti već budu u svojim sobama
koje su unapred rezervisali. U toku soft opening faze, sektor prodaje
više je usmeren na aktivnosti koje slede nakon što se hotel otvori. Na
svečanom otvaranju hotela nalaze se svi budući klijenti i odeljenje prodaje
koncentrisano je i na taj događaj.

Zaposleni su uveliko odabrani i postavljeni na svoje pozicije. Oni već
dišu zajedno sa hotelom, a u ovoj fazi rešavaju se poslednji problemi
pred otvaranje. Većina zaposlenih prisustvuje određenim obukama,
koje su, u zavisnosti od sektora, manje ili više intenzivne.
Ako se kompletna pre opening faza uspešno ne izvede, posledice
mogu biti ozbiljne. Naime, izgubljeni su i novac i vreme. Osim toga, nije
stvoren ni adekvatan imidž, što takođe dovodi do gubljenja sredstava.
Za pre opening fazu neophodno je isplanirati i obezbediti budžet. Iako
svaki investitor računa na manja ulaganja u pre opening fazu, lako se
može proceniti koliki je budžet potreban u toj fazi (što je urađeno u
okviru biznis plana), kao i koliki su gubici ukoliko se taj novac ne odobri
ili ga ne bude dovoljno. Uvek se na kraju ispostavi da su gubici mnogo
veći od novca uloženog u pre opening fazi. Vrlo jednostavno: ako sve
ono što radite u pre opening prebacite u post opening fazu, u velikom
ste problemu! Ne realizuje se predviđeni i mogući posao, već se pažnja
obraća na nezavršeno.

Pre opening faza gotova je onog dana kada je završeno svečano
otvaranje.

Nakon toga počinje post opening faza, koja u zavisnosti od objekta
traje od devet do 12 meseci.

Kako napraviti biznis plan za hotel?

Autor teksta:
Thomas Pavlović
Savath Hospitality Management

Izrada biznis plana nije svojstvena samo sektoru hotelijerstva već i drugim privrednim
granama i predstavlja prvi konkretan korak ka realizaciji projekata ili pak mogući
demanti prvobitne ideje. Početna tačka za izradu biznis plana može biti odabir
adekvatne lokacije, postojanje iste ili samo ideja o određenom
pozicioniranju hotela.

Kroz biznis plan mogu se pružiti kompletne informacije budućem klijentu, investitoru ili kreditoru/poslovnoj banci o planiranom vidu, obimu i rezultatima budućeg poslovanja.

Preporuka je da biznis plan izradi konsultantska kuća specijalizovana za sektor hotelijerstva.

Izrada biznis plana podrazumeva detaljnu analizu različitih elemenata, od geografskih, prirodnih, istorijskih, socijalnih, demografskih do ekonomskih, turističkih i svih drugih karakteristika jednog grada, područja, države.

Biznis plan podrazumeva i analizu svih segmenata koji se odnose na turističku ponudu, infrastrukturu, kao i projekciju posećenosti, privredni i turistički razvoj i potencijale, kretanje ponude i cenu konkurencije, dakle sve one informacije koje mogu direktno ili indirektno uticati na poslovanje, poziciju, izgradnju i funkcionisanje predmetnog hotela.

Upravo zbog tih razloga svaki biznis plan ima makro i mikro analizu: opšta i privredna kretanja u zemlji, standard stanovništva, perspektive, glavne karakteristike grada ili područja (snaga,potencijal). Ukratko, biznis plan podrazumeva kompletnu i detaljnu analizu tržišta.

Za biznis plan veoma su važna dva elementa. Prvi je analiza konkurencije, koja se takođe sprovodi na mikro i makro nivou. Tako bi na konkretnom primeru, makro nivo predstavljao grad Beograd, a mikro nivo Novi Beograd.

Drugi element je analiza potencijalne klijentele koja će biti zainteresovana za usluge budućeg hotela.

Jedan od važnih delova biznis plana jesu podaci o zemljištu: veličina, lokacija, kapacitet izgradivog prostora...

Svi pomenuti elementi, konačno, određuju tip hotela koji će biti izgrađen.

Kada smo došli do ideje koji tip hotela želimo i možemo da izgradimo, počinje ključna faza u izradi biznis plana, a to je finansijska analiza.

Finansijska analiza

Finansijska analiza počinje detaljnom analizom tržišta, koja bi trebalo da sadrži što više elemenata, kako postojećih tako i onih za koje se očekuje da će u budućnosti doprineti poslovanju hotela.

Primera radi, za jedan hotel na Novom Beogradu, činjenica da će u neposrednoj blizini biti izgrađeni drugi sadržaji (sportski, poslovni, zabavni) i te kako ima veliki značaj i utiče na dugoročnu
validnost biznis plana. Celokupna infrastruktura, povezanost sa ključnim tačkama u gradu (centar, aerodrom, itd.), takođe ima veliki uticaj na poslovanje hotela.

U ovoj fazi može da bude realizovan i poseban investicioni dokument, Investment memorandum, koji je koncizniji od biznis plana.

Uobičajeno je da se finansijska analiza radi na period do pet godina zbog prirode razvoja hotelskog poslovanja. Iako postoje neki zahtevi da se finansijska analiza radi na period duži od pet
godina, konsultantske kuće to nerado čine, pošto je teško predvideti sve faktore koji mogu uticati na poslovanje hotela.

U finansijskoj analizi projektuje se, pre svega, promet, pojedinačno za svaki profitni segment poslovanja hotela. To znači da se pravi kalkulacija kako će poslovati određeni hotelski resori i koliki će promet biti ostvaren u segmentu soba, F&B (Food&Beverage), wellness i spa sektoru...

Finansijska analiza, dalje, sadrži projekcije personalnih troškova, projekcije energetskih, robnih i opštih troškova, kao i projekciju GOP-a (gross operating profit). GOP ukazuje na mogućnosti hotela za obim finansiranja, što se zatim analizira u relaciji svih troškova i modusa finansiranja.

Optimum GOP zavisi od vrste hotela, finansiranja i drugog, ali u hotelskoj praksi GOP od
30 i više procenata ukazuje na visoku profitabilnost hotela.

Biznis plan pokazuje i moguću sumu neophodnu za izgradnju hotela, pružajući odgovor na pitanje da li je odluka o izgradnji željenog tipa hotela isplativa, ili su potrebne određene korekcije (promena kategorije – npr. na economy class– ili neke druge promene koje bi mogle da dovedu u pozitivnu relaciju investiciju i realne mogućnosti budućeg hotela. Ukoliko je nemoguće pronaći
adekvatnu isplativu relaciju, projekat je neodrživ.

Banke

Biznis plan je u današnje vreme postao neophodan element svake investicije, pogotovo velikih, poput izgradnje hotela. Pored toga što definiše ideju i pruža detaljnu analizu svih relevantnih
elemenata, biznis plan je neophodan i da bi se pronašli investitori, to jest sredstva
za njegovu realizaciju.

Internacionalne banke, kao glavni izvori sredstava, zahtevaju detaljan, stručan i argumentovan
biznis plan. To je jedan od glavnih dokumenata na osnovu kojih se izlazi pred investitora. Pri tom se traži jasna projekcija i finansijska konstrukcija, i to na mesečnom nivou. Biznis plan daje ključ i odgovor na pitanje da li se studija za izgradnju hotela poklapa sa realizacijom poslovanja.

Agencije i konsultantske kuće

Svaki posao treba prepustiti profesionalcima, a kada je biznis plan u pitanju, izradu treba prepustiti konsultantskim kućama specijalizovanim za hotele ili drugim domaćim i inostranim konsultantskim
kućama. U slučaju izrade validnog biznis plana, njihova pomoć je neophodna i višestruko isplativa.

Ono po čemu se konsultantske kuće razlikuju, jeste sam način rada i podrške koju pružaju svojim klijentima. Nije dovoljno izraditi biznis plan, bez dalje podrške prilikom pregovora sa bankama, gde su od ključne važnosti stručna objašnjenja i odgovori na mnogobrojna pitanja.

Dalji elementi izvršene finansijske analize su idejna rešenja (nakon toga sledi projekat) sa lokacijom, spoljnim izgledom, osnovnim faktima (lična karta hotela).

Bitan element biznis plana jeste SWOT analiza (prednosti i mane projekta: Strengths,
Weaknesses, Opportunities, Threats).

Nadamo se da smo uspeli da vam približimo važnost izrade kvalitetnog biznis plana. Biznis plan potvrđuje ili demantuje vašu početnu ideju o izgradnji određenog tipa hotela. Dobar biznis plan prvi je temelj vaše buduće investicije. Ukoliko imate stručan biznis plan, sve naredne faze – idejni projekti, banke, pregovori sa brendovima – imaju veće šanse za uspeh.

Biznis plan čine sve informacije koje mogu direktno ili indirektno uticati na
poslovanje, poziciju, izgradnju i funkcionisanje hotela.